【课程价值点】

张伟税务精品课堂”——六大收益！


★一星：这是一堂“与时俱进”系统学习税收的课程，课程强调“与时俱进”，政策更新度直到讲课前一天晚上；


★二星：本课程详尽讲解房地产开发企业全流程，从拿地、规划、报批报建、建设、预售、清盘、自持经营，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽！


★三星：这是一堂破解税政难局的税务筹划课，针对经济形势变化，设计个性化的税收策划方案；


★四星：这是一堂解决实际问题的答疑课，课程预留答疑板块，针对学员预先准备好的问题或现场的提问，现场解答疑难问题；


★五星：这是一堂防范税务稽查风险的课，紧紧跟随税务稽查步伐，解析2015年最新的税务稽查风险和2014年所得税汇缴工作；


★六星：这是一堂注重前瞻的规划课，高度关注房地产建业‘营改增’带来的困惑

【课程对象】

房产建安业董事长、总经理、副总、财务总监、财务经理、税务经理、会计等相关财税人员；


各国税、地税局、税务师事务所、会计师事务所、房产评估所等相关财税专业人士等

【课程大纲】

【培训核心内容】






（第1天 房产建安业26项纳税自查与案例）


1 �1、企业综合税收贡献率


 �2、售房收入测试（房款暂时不上账的评估风险）


3、其他应付款测试


� 4、销售佣金测试（佣金倒推收入是常用手法）


� 5、存货变动与营业成本比对


� 6、未完工年度所得税测试


 �7、毛利率测算（多少才算正常？）


� 8、完工年度所得税测试（结转成本是个大问题）


 �9、开发费用测试（企业所得税与土增税不同）


� 10、开发成本测试（开发成本结构性测试技巧）


� 11、单位建安成本测试（评估的关键问题）


 �12、开发成本项目比例测试


� 13、建安基本指标比对


14、拆迁补偿费真实性测试


� 15、发票流向查询（发票对于成本至关重要）


� 16、预提费用测试（所得税四项预提费用测试）


� 17、可售面积测算（有关配套设施成本的问题）


18、固定资产变动测试（房产税的风险）


� 19、应收账款变动率（销售给股东房产的风险）


� 20、其他应收款变动率（借钱给老板的风险）


� 21、应付账款变动率


� 22、短期借款变动率（内部集资的税收风险）


� 23、职工工资总额变动率


24、注册资本变动率


� 25、盈余公积变动率


� 26、资本公积变动率


第二部分（25个全案例解析）


案例1：营业税申报表与账簿不符。


案例2：收取的购房定金未申报纳税。


案例3：部分代收款项未申报纳税。


案例4：A项目以房抵工程款未按税法缴纳营业税


案例5：以商品房抵顶银行贷款。


案例6：收取的会所租、金挂往来，未申报纳税。


案例7：利用装修分解销售收入


案例8：收到土地返还款未做所得税收入问题


案例9：完工年度未取得发票，检查期间取得发票的税务处理


案例10：混淆项目，加大先期开发成本


案例11：会所开发成本计入产品税前扣除


案例12：销售退回不冲回销售成本


案例13：资本弱化未调整利息


案例14：向集团多支付统借统还利息扣除问题


案例15：土地评估增值虚增开发成本


案例16：资本公积转增资本未缴纳个人所得税


案例17：股东借款年末未归还未扣缴个人所得税


案例18：收到个人所得税手续费未申报所得税


案例19：对外促销礼品的个人所得税问题


案例20：房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税


案例21：转让股权损益调整未纳税调增


案例22：自然人转让10%股权，未按照公允价格缴纳个人所得税


案例24：免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题


案例25：土地使用税缴纳时间延迟问题


案例26：城市建设配套费的契税问题




（第2天 房产建安业所得税面对20项重大问题）


1、深度解析房地产企业所得税“汇算清缴”与“土地增值税清算”这两个词的其中奥秘！


2、房地产企业汇算的基础在于会计与税收的差异调整，基于九个方面，地产企业必须调整。


3、央视土地增值税欠缴风波早已散去，大嘴任志强大战央视，到底谁是谁非，论战下隐藏着房地产企业所得税直接相关的税收政策，深入分析！


4、房地产汇算清缴项目年度调整三要素：预计毛利、税金及附加、三项费用扣除基数，抓住要点，无往而不利！


5、房地产收入纳税义务发生时间四种方式：一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭模式、委托代销模式，每种模式下，都有不得不说的故事！


6、住宅地产方兴未艾，商业地产异军突起，这是一个商业地产渐入佳境的时代，商业地产税务运作关注要点是什么呢？


7、一次性先收租金、后收租金、免租期、转租业务、售后回租、融资性售后回租，租租有学问，营业税、所得税、房产税，税税要学！


8、价外费用困扰企业：代收业主各种费用需交哪些税种？没收的定金是否缴纳营业税、土地增值税？延期交付的款项是否缴纳个人所得税？业主违约收取违约金又是如何纳税呢？


9、计税成本扣除七大步骤，招招现身手：划分成本对象、归集开发成本、分配共同成本、完工标准确认、计算单位工程成本、计算销售成本、后续成本调整，成本结算详细讲解！


10、公共配套设施扣除大起底，会所、幼儿园。。。。如何合理扣除，如何合理分摊？


11、车位、车位、车位!!!


12、四种情况会引起前期盈利后期亏损，何解决？预计毛利率高于实际毛利率、配套设施未预提而后建、完工年度后又取得成本发票、土地增值税清算年度没有收入与清算补税相配比！


13、“假股权真债权”，私募股权基金如何进行税务运作，合伙企业又有哪些税务技巧，2013年41号公告混合性投资实践技巧有新发现！


14、信托融资、债权融资、股权融资、混合信托融资，托托爆全场！


15、拿地的十六种模式对应税收筹划大揭底！


16、卖股权就是卖土地、卖股权就是卖项目、卖股权就是卖大楼，股权转让惊涛拍岸，存在大的税收风险。卖方税收如何最小化，买方股权溢价如何消化，成竹在胸，方能羽扇纶巾！


17、以土地、房产投资，营业税？企业所得税？个人所得税？土地增值税？契税？各个税种交相辉映，稍有不慎，满盘皆输！


18、房地产商的一生，就是借钱（融资）的一生，“资金池”方案构建引起税收的烦恼，关联企业间无偿借贷，如何利索解决？统借统还有哪些注意要点？项目公司资金如何集约使用？税收深入到战略运营中！


19、房地产营改增深度改变地产企业商业模式，税率如何设置？土地如何抵扣？存量房如何消化？纳税义务发生时间如何设置？营改增下的甲供材该何去何从？


20、左手资本，右手实业，转型期的地产企业，更需要投融资的税收规划，房地产企业股权转让，股息分红等问题，如何巧妙规划？