【课程背景】

2016年全面营改增后金税三期全面上线运行，税务机关对房地产开发业税收预警评估稽查方式由人工筛选转为征管软件系统测评分析。税务机关通过金税三期征管软件预警评估系统，根据系统设定的指标，每月对企业各项资料进行数据信息和逻辑关系分析，将企业历史以来存在的涉税问题、环节、行为进行税务风险测定，筛选出可疑信息，进行预警评估，对重要信息进行双随机摇号稽查。
企业必须了解税务机关金税三期电子化监控税收预警评估稽查系统风险防控指标内容、规避方法，掌握会计核算数据之间关系配比的技巧和风险，尽快找出企业内部业务处理与会计核算体系涉税薄弱点，避免被列入“黑名单”，妥善处理纳税评估与稽查等事宜，确保企业利益最大化。

【课程对象】

1．去年以来房地产开发业稽查典型案件的经验教训及企业正确应对方法
2．金税三期房地产开发业评估风险预警指标详细分析与对策。
3．全面营改增后房地产开发行业税务评估稽查重点方向与应对策略
4．房地产开发企业日常业务处理风险防控关键点在哪里？
5．如何对房地产开发业关键问题进行有效处理和正确评价？面对税务质疑，如何提
供正当理由？
6．面对以金税三期为核心的新政策、新指标，企业如何有效化解增值税涉税风险？

【课程大纲】

第一部分：近期房地产开发业典型案件通报与防控建议：
1．价格偏低的申辩理由--新疆瑞成房地产、广东韶关盈锦置业起诉税务局解析
2．合并清算土地增值税争议案件--海南三正、江苏大山房地产起诉税务局解析
3．真实合理支出无发票扣除判决借鉴--金湖盛锦铜业起诉淮安国税判决书
4．租赁还是销售？地下车库争议的实质与借鉴-佛山鑫城房地产起诉顺德国税案
5．代收税款引发的工商诉讼攀枝花金泰房地产诉讼案
6．会计人员切勿为公司找发票平账—苏州娄建税案
7．开发商支付违约金是否征收个人所得税以是否退房为标准？
8．华润置地上海税企纠纷案
9．省稽查局查案县地税局放水地产公司重复补税案。
10．实名办税与企业或负责人被列入黑名单原因及解决办法
11．近期重要税收政策文件出台背景与风险防控要点
第二部分：金税三期严监控下的房地产开发业纳税评估稽查应对
1．双随机摇号选户的条件及应对评估稽查技巧
2．金税三期“互联网+税务”的应用与电子稽查评估的应对
3．怎样正确应对税务质疑约谈
4．纳税评估到底是个啥？怎样应对？
5．稽查敏感性报表项目涉税风险
6．金税三期预警评估稽查税务管理的主要内容及对企业的影响
7．房地产开发企业适用税率政策与简易方法评估稽查
8．地税清查遗留问题的营业税怎么应对？怎样避免重复纳税？
9．房地产开发企业增值税五大避税方法
10．怎样应对税务机关三流不一致的指控？三方抵账付款协议在税务上有效吗？
11．金税三期征管模式下房地产开发业主要纳税评估与预警指标异常分析与预警
详解
第三部分：房地产开发企业增值税申报、缴税的常见疑难问题与处理技巧
1．房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查
2．定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得
税的处理
3．营改增后房地产首付款、预收款、全款、按揭款、尾款、面积差等会计核算，
如何分解核算不含税款项？预售和预收款项方式的税筹与评估稽查应对；
4．买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等的
合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税的处理
5．不动产与固定资产进项税额抵扣政策解析与应用
6．未认证（采集）或逾期抵扣进项税额处理
7．房地产开发企业取得绿化花草进项税抵扣政策解析与应用
8．房地产开发企业进项税额转出评估稽查深度解析与风险管控方法
9．增值税销项税认定预警评估稽查深度解析与风险管控方法
10．增值税进项税认定预警评估稽查深度解析与风险管控方法
11．企业并购重组、企业合并分立增值税纳税筹划与风险防控方法
第四部分：房地产开发企业所得税预警评估稽查与风险防控
1．企业以房地产出资涉及契税和土地增值税、所得税预警评估稽查与风险防控
2．以购买股权方式取得土地的税收争议分析及风险管控。
3．房地产开发企业向境外支付设计费、服务费，增值税、预提所得税争议处理
4．拆迁改造下税前扣除凭证及增值税、所得税、土地增值税处理方法。
5．地产手续费和佣金的税务风险管控
6．房企赠送家具家用电器的税务会计处理
7．预售商品房预缴所得税、增值税的评估稽查处理
8．房地产企业代收款项税收争议问题处理
9．租赁与非常规租赁（回租、转租、无租、免租、不等额租金、押金、一次收
取多年租金）的收入处理筹划与风险防控
10．购买方支付违约金与销售方支付违约金的不同税务处理。
11．房地产开发产品完工确认时间选择的争议处理
12．房地产投融资业务中的税收风险及自查补救
⑴ 关联方无偿占用资金视同销售的增值税风险及自查补救
⑵ 向非金融企业与类金融企业借款的税前扣除要求
⑶ 统借统还税前扣除应注意的事项
⑷ 利息资本化与费用化的区分不清产生的税务风险
⑸ 关联方之间融资产生的利息支出如何税前扣除
⑹ 向个人融资产生的利息税前扣除要求及注意事项
第五部分：营改增后土地增值税清算税收筹划与风险管控及补救方法
1．当前流行的土地增值税十大筹划方法选择与税务风险分析
2．土地增值税清算的时间如何把握？
3．土增税清算单位和成本分摊方法
4．房地产企业利息费用的土地增值税与所得税协调问题
5．关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题
6．红线外发生的成本费用，额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题
7．土地增值税清算审核的要点有哪些？稽查最关注的问题是什么？
8．关于预征土地增值税与核定征收土地增值税的情形与应对
9．以房产对外投资、划转、分立等重组事项土地增值税争议问题处理
10．回迁安置房与拆迁补偿的土地增值税处理
第六部分：房地产开发企业地方税预警评估稽查与风险防控
1．房产税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控
2．土地使用税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控
3．印花税疑难问题及预警评估稽查与风险防控
4．契税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控
5．个人所得税疑难问题及预警评估稽查与风险防控
第七部分：房地产开发业增值税专用发票的预警评估稽查与风险防控
1．税务怎样检查发票？怎样通过发票检查纳税情况？
2．假发票如何识别？取得假发票如何补救
3．增值税电子发票开具、接收、报销、真假要点。
4．采购、销售中发票取得过程的十大风险管控
5．发票邮寄管理
6．善意取得增值税专用发票的税务处理
7．增值税发票超期未认证、认证未申报、留抵税额抵欠税处理方法
8．丢失发票如何处理
9．红字发票新规：关于红字增值税发票开具有关问题的公告2016年47号
10．滞留票的最佳处理方案